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昭和５６年３月築のマンション。
空室期間が２年半と長期にわたり悩まされていた。
当時の募集条件は
保証金／３０万円
解約引／２０万円
家賃／４５，０００円
６０平米ある３ＤＫとしてはリーズナブルな条件設定であった。
そして駅から徒歩５分という好立地にも関わらず、２年間空室。 |
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建物自体は鉄筋コンクリートで頑丈な造りをしている。
入居者が決まらない理由として
１ 改装状況が悪い
２ 水周りの陳腐化
３ 入居者のターゲットが明確でない
特に３のターゲットを定めるのは重要である。
この物件に入居する層はある程度、年を重ねた熟年層である。
若年層をターゲットにするには古すぎる。
そして、熟年層をターゲットにしたとき、一番問題となるのがエレベーターのない５階部分であるという事。
いろいろな方向性を考える上で通常リフォームの見積もりを取ってみる。
通常のリフォームとは畳やクロス、フスマの張り替えなど現状の内装に合わせた改装である。
通常のリフォームでも６５万円程度の費用が掛る事が判明した。
さて、ここまでの事を踏まえてシュミレーションしてみる。
改装前までの機会損失による賃料４５，０００円×２４ヵ月＝１，０８０，０００円
通常改装によるリフォームコスト６５０，０００円。
さて、ここでＯＬＤ ＮＥＷの提案。
ターゲットは、単身及び子供のいないカップル、駅前の好立地を考えると最適なターゲットだ。
その方達が好むデザインに変更。
そして、そのターゲットの中でもおしゃれ感覚に敏感で、住居に対するこだわりをもっている層をターゲットとする事に決めた。
この層は住居や身につけるものにこだわりがある。
そしてお金を掛けるのである。
ＯＬＤ ＮＥＷ後の奇抜なデザインを拒否する人もでてくるであろう。
それはそれで良い。
気にいっていただける人だけにお貸しするという強気のコンセプトだ。
さて、間取りの提案は６０平米という余裕のある空間を贅沢に使える１ＬＤＫとした。 |
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独立した洋間にはあえてドアで仕切らず空間としての一体感を演出。
最終的にオーナーにご理解いただき契約となった。
そして完成。 |
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内装工事中に早々と入居契約を結ぶ。
想定通り、若いニューカップルとの契約となった。
アパレル関係にお勤めのこだわりのある方達である。
礼金３０万円
敷金５万円
賃料７０，０００円
ここから収益のシュミレーションをしてみた。
ＯＬＤ ＮＥＷを施さない場合１年後に入居者が決まったとする。
１年間の機会損失４５，０００円×１２ヶ月＝５４０，０００円
そして通常リフォームは必要となる為 ６５０，０００円
トータル １１９万円のコスト負担
ＯＬＤ ＮＥＷによるフロー
施工費２７０万円
賃料７０，０００円×１２ヶ月＝８４０，０００円
１年後の収益差ではＯＬＤ ＮＥＷ施工時の実質負担は１２１万円程度である。
しかし、純賃料差２５，０００円は埋めることのできない差となる。
そしてＯＬＤ ＮＥＷをとりいれなかった場合空室がさらに長期化していた可能性も否めない。
さらに、税務的にはこのリフォーム費用は経費扱いで約５年を掛けて償却する。
他にも物件を所有されているオーナーの税金対策にもなるわけである。
最後に物件のオーナーの言葉を掲載したい。
「もちろん入居して頂けるのには越した事がないが空室があっても別に困らない。お金を頂いて入居してもらえるのであれば喜んで入居して頂き、入居中も満足してもらえるのが私たちも幸せです。」
まさに我が意を得たりである。 |
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